2007年上海房价增幅将达6.1%
文/特约撰稿 魏传圻
|日期：2007-7-27
据上海易居研究院研究结果：2007年上海新建商品住宅销售价格预测8588元/平方米，同比增幅6.1％，上涨幅度高于2006年。
该研究认为，2007年上海五个环线中，除中外环和郊环外的商品住宅销售价格下跌，其他三个环线的商品住宅销售价格将会上涨：内环内为17929元/平方米，同比增0.6％；内中环为11879元/平方米，同比增2.5％；中外环为7916元/平方米，同比降1.8％；外郊环为6538元/平方米，同比增8.7％；郊环外为3546元/平方米，同比降3.6％。
由于住宅市场的投资和投机性需求被抑制、市场预期看跌，以及未来郊环外将有大量商品住宅上市等因素，引发购房者持币观望，从而造成中外环和郊环外商品住宅价格的走低。市场依然有一定刚性需求存在，内中环和外郊环商品住宅销售价格，由于区位和价格具有比较优势，对市场波动有一定抗跌性。
2007年商品房需求量将下降7.73%
测算结果显示，预计2007年上海商品住宅需求总量为1981.5万平方米，降幅为7.73%。在2007年房地产宏观调控仍有可能出现政策多发期的前提下，该数值只是一个参考值，但具有一定的可信度。
理由一：中央政府依然可能出台重大房地产调控措施。近年来，房地产调控措施主要针对商品住宅的投资、价格和结构。全国70个主要城市的房价上涨仍然超出政策制定者的预期。因此，2007年在货币、税收、土地和住房保障等方面应该会有后续重大调控措施出台。
理由二：需求存在萎缩可能。2006年是上海的结婚大年，全年的结婚人数估计有15万对，形成了阶段性的购房刚性需求。2007年的婚房需求估计不会超过2006年的总量；世博会园区动迁量基本完成，由动迁形成的刚性需求估计也会低于去年；上海市住宅用地的土地批租估计仍会处于低位运行状态，重点在于盘活存量；房地产市场没有脱离调控政策多发期，持币待购群体仍在观望。
理由三：需求不可能出现大幅下跌。上海“十一五”期间，平均每年新增人口24万人，延续多年来沪流动人口占全市人口比重越来越大的趋势，巨大的外来人口和中心城区人口正逐步向上海外环线以外的区域扩展。因此，上海城市化和居民住房改善等因素带来的住房需求，支撑了上海新建商品住宅的消费市场。
2007年商品房供应总量
预测下降3.8%
2007年上海市新建商品住宅供应总量预测2117.5万平方米，同比下降3.8％。该研究认为，自上海2003年商品住宅达到供应高峰值后，三年来逐步走低，2007年可能延续这一趋势，但下降幅度会有所缩小; 在市场需求有所萎缩的情况下，市场供给也会做出相应缩小的调整，在宏观调控背景下实现动态的大致供需平衡；房地产开发商对2007年房地产市场的预计既不明朗也不乐观，除极少数大型房地产企业外，大多数采取的是稳健、慎重、收缩的开发战略。
该研究认为，内环内、内中环和中外环将延续过去几年发展态势，即三个区域的新建住宅供应量继续下滑；而外郊环和郊环外的新建住宅供应量保持着基本稳定状态；外郊环和郊环外两个区域的供应总量约占上海市新建住宅供应总量的70%，继续延续三年来比重不断上升的趋势。
九亭板块、长风板块等
八大板块值得关注
内环内由于土地资源越来越稀缺，住宅用地越来越少，内环内成熟的商业配套、便利交通等优势提升该区域的需求。内中环商品住宅销售价格介于内环内和中外环之间，由于区位和价格差异，此区域的价格弹性大，消费者极易受市场波动影响；中外环需求量由于有价格优势，所以表现较为平稳。外郊环在2006年成交较为火爆，但是由于投资者受到市场的挤压而离场; 而且预期未来市场将有更多物美价廉的商品房上市，消费者可能推迟购房。
上海2007年新建商品住宅值得关注的热点板块主要是九亭板块、长风板块、万里板块、高桥板块、新江湾城板块、松江新城板块、嘉定新城板块和顾村板块等。
