写字楼产品主题化、个性化发展趋势突显

    由于市场不断发展，竞争日趋激烈，单个写字楼项目针对的目标企业群不断缩小，写字楼从同质化产品逐步转向目标企业群的形象代言。如北京市场上，超大规模写字楼与五星级酒店综合体的出现，新产品概念的问世，如“企业总部”和“LOFT写字楼”，以及商务楼的快速发展，都是这一趋势的体现。写字楼产品设计发展到今天，对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的需求越来越受到开发商及业主的重视。不同使用对象将在写字楼产品设计开发过程中提出不同的需求。为了在市场竞争中处于有利地位，在写字楼开发策划定位时期，就要深入了解未来客户群体的个性化需求以及在写字楼选址上的策略。
    未来几年写字楼产品本身品质的提高，将成为市场竞争的重点和开发的重要环节。写字楼产品品质的提高，首先取决于对客户群体需求的深入研究。而非盲目提高装修标准或堆砌高新技术。在深入研究项目周边环境、区域发展前景之后，确定清晰的客户群体，在此基础上确定写字楼项目的市场定位，根据客户群体设计满足其需求的产品。只有这样，才能在越来越细化的市场中，准确地满足客户的需求，形成稳定而高水平的客户群体，保证地产的长期收益和保值增值。

人性化及网络化受到广泛关注

    办公空间设计需要考虑多方面的问题，涉及科学、技术、人文、艺术等诸多因素。办公空间室内设计的最大目标就是要为员工创造一个舒适、方便、卫生、安全、高效的工作环境，以便更大限度地提高员工的工作效率。这一目标在当前商业竞争日益激烈的情况下显得更加重要。
    科技发展到今天，写字楼产品的网络化趋势达到空前的高度。越来越多的企业正尝试着采用各种非传统的办公方法，如酒店办公和远程办公。这些方法不仅有效减少了个体职员的办公空间，扩大公共空间的面积，而且还使公司能够聘用移动的知识型人才为自己服务。
    未来的办公室将成为一个知识中心，各种因素，诸如时间、地点、结构，不同的动态搭配根据不同人物和使用者的要求创造出不同的工作环境。例如，为鼓励创新的企业文化，促进员工全方位、更为便利、通畅的交流得以实现，人们提出了一种全新的设计形式——“无边界办公室”。这种新型设计的鲜明特征是，不再把办公场所分给具体的某个员工，文件越来越多地以数字化形式保存。故而有效的文件管理和便利的办公设施是这种新型设计概念得以成功实施的前提条件。

服务设施综合配套化日趋重要

    对于以租赁和出售为主要开发目的的高档写字楼项目而言，必须具备一定的整体规模，这需要开发商具有足够的经济实力，同时各种配套设施的配备要在规划及建筑设计的初始阶段即有全盘的考虑。例如，以建筑综合体的综合优势体现项目的高档品质，这类产品通常是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。
    2006年一种新型的写字楼模式——服务式写字楼将在国内一线大城市得到更快发展。与普通写字楼不同的是，它在租赁方式、租金核算等方面更为灵活和优惠。成为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式，从而吸引了不少投资者的关注。
    服务式写字楼采用全装修并配备服务人员和设施，租金包含了场地租用费、水电杂项、清洁和维修等费用等。另外，其他各项的服务可以包含在一次性支付的租金内，也可单独计算。而在租赁年限上一般可以少于常规写字楼3年的租赁期。虽然服务式写字楼的租金远高于传统的写字楼，在同一栋写字楼内服务式的租金是普通写字楼租金的2至3倍。但是若考虑装修成本和开办成本，对于中短期的租户，特别是只有少数员工的公司来说，租用服务式写字楼比普通写字楼更为经济。以上海为例，目前三大具有服务式写字楼的区域分别位于南京西路、新天地和浦东陆家嘴附近，约有10多处。这些服务式写字楼出租率极高，通常可以达到90%至95%，大部分租户为跨国企业。由于这种租赁模式的成功，已引起越来越多的开发商的关注，希望能够吸引服务式写字楼的经营商入驻，以带来不错的经济效益和品牌效益。

总部写字楼模式发展迅猛

    传统写字楼宣传企业形象的能力较弱，而总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现——写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象。这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立总部两种类型。
    随着从城市中心到郊区扩张中用地紧张度的下降，在城市郊区地带出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品。当这些写字楼单体有机的组合在一起就形成了总部基地。可以说，写字楼已成为企业自身形象的载体，写字楼所代表的不再是一个群体的形象，而成为某个单体的专属形象。这无疑可以满足那些希望彰显企业自身魅力与形象的公司的办公需求。
    在用地紧张的城市中心繁华地段，也开始出现小规模的独栋式企业总部组团，即将通常可以做成一栋大型综合写字楼的项目改为数栋相对独立、规模较小的单体写字楼组合，共用广场、园林等公共空间。另外，在发达国家普遍采用的将大公司总部或研发中心机构单独设置在城郊自然景观较好的地段，远离城市喧嚣，营造出优美、宁静的办公环境。尤其适合电子、通讯、IT等高科技及保密性要求较高的行业。2006年的总部办公产品将在高科技生态化方面有重大突破，达到国际同类设施水准。

公寓式写字楼异军突起

    “住改商”楼盘的高回报、低风险曾让不少投资者获益颇丰，商务型住宅也一度成为市场热点。但随着2005年5月1日住宅“禁商令”的实行，商务公寓的风头受到冲击，而与之条件类似却拥有写字楼“身份”的公寓式写字楼却开始大举入市，颇受中小型企业关注。
    对企业而言，由于“住改商”楼盘及商务公寓开发定位为住宅，因此，不仅电话、网络等基本配备不及写字楼，在用电负荷、电梯及停车位使用等方面也往往满足不了要求。对于投资者来说，物业长期的超负荷运转大大降低了住宅硬件配套的使用寿命，折旧期大为缩短。2005年，北京、上海已经明令禁止“住改商”或为“住改商”设置极高的准入门槛，定位于中小企业的写字楼公寓只得另觅卖点。
    “禁商令”冲击了商务公寓市场，却成为中低端商用物业的绝对利好。大批中小型企业重新回归写字楼市场，有相当一部分企业将选择与商务公寓定位几乎相同的公寓式写字楼。业内人士分析，目前国内一线大城市的写字楼客户群体已经分化，甲级以上写字楼通常面向国内外大型企业总部，公寓式写字楼将主要吸纳中小规模企业。相比豪华写字楼，公寓式写字楼的营商成本大幅降低，特别是管理费可低至10元／平方米.月以下；而在公用设施配套等方面，又强于兼顾住宅功能的商务公寓。由此可见，公寓式写字楼有望成为中低端写字楼市场的一股新势力。
    随着房地产市场从营销时代进入产品时代，以及从今年开始多项宏观调控政策及行业标准的出台，使生态节能型写字楼产品“叫好不叫座”的尴尬局面开始改变，越来越多的实例证明，此类型产品必将成为未来写字楼市场的发展方向。