房产市场将会如何变化
文/本刊记者李尧玉
|日期：2007-4-20
伴随着一系列宏观调控的深入，目前上海楼市各环线商品住宅房成交量均在下降（根据搜房网10月17日统计数据），其中内环内降幅最大，达到31.9%。而在成交价格方面，除内中环、郊环外，其他环线成交均价均出现下降，其中内环内降幅最大，达到19.5%。这一现象导致众多购房者开始持定观望态度，投资者却急于抛出手中物业或者转售为租，租金市场自然也出现下降态势。那么，上海楼市今后是否进入回落期呢？这恐怕不是看现状就可以下定论的，为了给众多关心上海楼市的读者一个深入浅出的解析，日前记者就这一话题采访了搜房网常务副总经理钟宇和戴德梁行研究部的负责人。
宏观政策为房地产健康发展导航
搜房网常务副总经理钟宇告诉记者，目前，我国房地产市场正处在一个调整期，其表现在行业结构的调整、行业资源的调整、企业内部战略的调整、城市地产发展格局的调整等方面。
之所以说处在一个调整期，首先从行业的经济发展规律看，从1998年取消福利分房开始，中国的房地产市场已经经历了市场化的成长和逐步成熟期，纵观国外成熟房地产和新兴房地产的行业周期，一般在8－15年左右。按照一般规律中国也将进入调整期。
其次，中国房地产市场的现状除了自身的经济规律因素外，还与国家的宏观调控离不开。2005年至今，国家出台一系列政策来调控房地产市场，主要为了建设和谐社会，保证经济正常稳定的发展。一方面中国的城市化进程继续加快，导致对住宅的大量需求；另一方面，房价的高涨又抑制了许多真实的住房需求，导致了大量投机现象。这个矛盾有可能产生一定的社会问题。同时大量的资金进入房地产，特别许多金融机构尤其是银行的大量贷款都在房地产业，在某种程度上给我国的金融业带来了许多不稳定性。所以此时中央出台政策也是对行业未来健康发展进行调整而考虑。因此，无论是上海还是中国，目前可以预见的宏观经济环境依然是健康、稳定、快速发展的，并且具有一定时间的可持续性。在此前提下，上海房地产市场没有理由进入所谓的低谷周期，目前的调控只是一种居于高位的调整，是对平稳发展的企求，并不会对其发展产生方向性的转变。可以预见，除非宏观经济环境出现大的波动，否则上海房地产市场将在宏观层面良性运行的护佑下，步入更为理性的上升通道。
很多专家认为中国的房地产周期频率，大约是5年发展，2年低落，7到8年为一个周期。但从实际情况分析来看，结果未必如此，而今已持续增长了7年。由此可见中国的房地产还处于发展阶段，市场经济并不成熟完善，与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进程我们可以看出，房地产各阶段的起伏周期均未超过10年，而且衰退期和低谷期比较短，增长期和繁荣期比较长。
今年第4季度上海中心城区商品住宅价格相对稳定
说到今后上海楼市的发展是分多方面的。首先上海楼市包括的产品类型大体上可以分为住宅市场、写字楼市场、商铺物业市场等。
根据戴德梁行2006年第三季度住宅物业市场报告，2006年7月，外籍人士购买房产的限制以及强制征收所得税两项政策的相继出台，在一定程度上将对高档住宅租赁市场产生影响。此外，美元兑换人民币屡创新低，也是影响以美元为报价单位的高端住宅租金价格的因素之一。同样受到政策的影响，加上对于未来诸多不确定因素的预期，高端住宅一手房销售市场交易萎缩，成交均价降低，市场的众多潜在投资者处于持币观望的态度。与一手房交易市场一样，中高档二手住宅交易量同样下滑，但均价基本保持平稳，且有小幅上升的态势。根据上海市房地产交易中心数据显示，2006年1－6月上海房地产投资开发额为583.3亿元，同比上涨了0.4%。2006年1－6月上海商品房批准预售面积为1,314.9万平方米，同比上升了6.9%。其中商品住宅批准预售面积为1,082.9万平方米，同比下降了0.2%。2006年1－6月全市商品房预售登记面积为1,316.6万平方米，同比上升了15.5%。其中商品住宅登记预售面积为1,087.6万平方米，同比上升了15.6%。受宏观调控及住宅消费预期等因素的影响，上海市住宅市场趋向理性发展，买卖观望气氛浓厚。
今年的宏观调控表达了调整住房供应结构、引导住房合理消费的政策意图。整体住宅成交量仍将有一定幅度的下降，成交均价具有走低趋势，但不同区域的价格走势将有所差别。2006年第4季度上海中心城区商品住宅价格相对稳定。
陆家嘴将成写字楼市场新焦点
受益于跨国公司尤其是服务型企业的不断扩张，上海甲级写字楼市场预出租率大幅上升。比如处于预租之中的恒隆广场二期，已经达到了约70%的签约率，而且多数签约客户都倾向于选择大面积租赁。随着即将完工写字楼中的可租面积不断减少，市场主力需求客户已将注意力转向竣工日期稍晚的写字楼项目上，例如廖创兴大厦及越洋广场。
展望未来，上海甲级写字楼市场需求还将继续增长。一座城市的写字楼市场往往与这个城市的经济发展水平有着密切的联系。得益于持续不断的外商投资以及高价值商品制造业的蓬勃发展，预计到2010年为止，上海港总量将增长57%。上海市对外经济贸易委员会数据显示，去年上海港的年货物进出口总额约为3,507亿美元，预计到2010年将上升至5,500亿美元。根据上海市对外经贸委预计，在2007-2010年的未来4年中，上海累计合同利用外资金额将上升至550亿美元。同时，截至2010年，预计上海跨国公司地区总部的数量也将从去年底的124家上升至200余家。目前，有37%在中国大陆运营的外资公司选择将其至少是中国区的总部建在上海。随着上海人力资源的受教育水平越来越高，以及整个城市基础设施的迅速发展，预计将会吸引到更多跨国公司。
受潜在供应充足的支持，陆家嘴将会继续成为一个颇具吸引力的地区。未来2年内，陆家嘴区域将会有包括环球金融中心在内的9幢写字楼集中上市。另外陆家嘴吸引企业入驻的另一个重要原因在于其优越的税收政策，例如入驻该区域的企业在第一年内将享受100%退还企业员工个人所得税的优惠政策。
最后值得一提的是，上海甲级写字楼的楼盘品质、配套设施以及其为租户所提供的相关服务环境都在不断的进步。目前许多规划中或即将上市的综合性项目中都包含有甲级写字楼，其高品质的配套设施、完善的休闲娱乐环境以及永续发展的楼宇技术将把整个项目打造成一个迷你的地区生活中心，进而带动其写字楼的综合品质。
商铺租金将持续走高
由于市场需求推动，上海有大量商铺处于建设中，但受建设工期影响，对上海商铺供应影响不大。此外，一些现有商铺进行业态调整或档次升级，将满足现有的市场需求。
受政府持续对住宅市场调控影响，大量投资从住宅市场转入商铺市场，交易量的增加推高商铺售价。其中上海兴力达国际广场、长寿商业广场、七浦路服装批发市场等项目的成交，是今年1-7月商业销售面积较去年同期增长了216.6%的主要原因。上半年海外投资在商铺市场比较活跃，然而自六部委7月17日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》政策及相关细则的出台后，海外资本商铺投资有所减缓，趋于谨慎。
随着部分新的商业项目建设完工，未来商铺新增供应会有所增加，但五大商业区（陆家嘴商业区、徐家汇商业区、淮海路商业区、南京路商业区、五角场商业区）内的供应依然有限。需求方面，随着WTO后市场开放程度的提高，外资银行、连锁零售商业、奢侈品牌将成为未来一段时间内寻铺的主力军，其需求将主要集中在中高档商铺。因此预计上海五大商业区内的租金将继续走高。
