在房地产市场日趋成熟的今天，众多开发商为使自己的产品更具竞争力，纷纷把目光聚焦在产品的设计上。因为只有优良的建筑设计，事业的成功才有坚实的基础。目前，在房地产市场上，堪称集建筑设计之大成者当数五合国际（5+1 Werkhart International），它是一家跨国集团，在德国、英国、澳大利亚及中国上海、北京和香港设有分支机构。日前，记者就房产商和购房者普遍关注的问题采访了五合国际建筑设计集团总经理陶滔。
在经济全球化形势下，作为中国重要支柱产业之一的中国房地产业也面临着加速全球化的趋势。在这样的大环境下，如何通过政府和开发商共同努力，打造中国房地产行业专业品牌，使中国建筑业和世界接轨，缩小与发达国家之间的差距，是中国房地产业面临的重要挑战，也是中国房地产企业走向国际舞台的必经之路。
2005年的中国地产格局，已显现出开发商向国际化、专业化、品牌化方面的策略转向。那么，2006年我国的住宅地产市场又会呈现哪些状态呢？
住宅商品化程度提高
2006年，我国住宅商品化程度呈迅速提升趋势，相关的经营策略、服务体制将在住宅进一步商品化的过程中得到完善。
首先是住宅品牌的完善。目前住宅市场上已经形成若干知名品牌，比如万科、阳光100等，但品牌成熟度较低。品牌的技术含金量相对于其他行业的品牌有较大差距，品牌的价值在楼盘的销售中也未充分体现出来。在目前市场上，地产品牌的主要标志仅仅是企业的知名度、规模及资本实力。随着锋尚、MOMA的品牌以先进的技术作为核心竞争力，以及万科等企业试图以标准化复制的模式提高管理效率，降低成本，进军二线城市市场。中国地产品牌的内涵将发生本质的改变。成功的品牌本身就蕴涵着巨大的价值。随着地产行业的日渐成熟，品牌的建设也标志着住宅商品化程度的提高。
其次是住宅作为高档消费品或不动产投资品，也将逐步完善项目性能及技术指标的数据化产品说明。如价格昂贵的其它商品、电器、汽车一样，应该提供使用说明书，操作、维护手册，并标明基本能耗（电、燃气等）量、建筑材料、保修期等数据。使客户能够量化地了解住宅产品的相关技术信息。目前很多项目的售楼处，越来越多地提供住宅所使用的技术设备的产品说明以及实物展示。预计在2006年，这一技术指标说明及展示模式将进一步完善，甚至包括整套住宅的整体性能数据。
住宅品质的精细化及指标化
2006年中国住宅继续朝精细化方向发展。随着消费者日趋理性化，开发商相应调整开发营销模式，将更多力量花在提高住宅产品质量上，注重影响住宅品质的每一个细节，并逐步提供可以量化的住宅品质指标。星河湾北上，锋尚南下是品质细化和指标化的典范。星河湾将南方精细成熟的住宅产品风格从广州带到了北京。精致的环境设计和高投入的室内精装修使住宅的品质充分体现在细节中。
住宅的核心品质应该体现在技术品质，特别是可量化指标方面。目前，市场上的楼盘单价从千余元的经济适用房，到数万元的CBD豪宅，虽然地段优势、景观环境、装修标准等方面差别明显，但核心技术品质没有什么差别。从北京锋尚到南京锋尚，“锋尚”树立了以高技术创造舒适性的典范。以往的生态住宅不成系统地采用一种或几种生态技术，由于“短板效应”而无法实现真正的节能，南京锋尚则系统化应用了IDP设计模式，实现了冬季采暖、夏季制冷以及基本照明三方面的自给自足，是中国第一个零能耗住宅小区。
低收入住宅将有新发展
普通工人、下岗职工、外来人口等，其住房问题住宅市场化以来一直有待解决。目前，解决方式主要有廉租房和经济适用房两种。廉租房制度从2001年开始实行，指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，向最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。经济适用住房是目前政府推出的针对中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。
低收入人群数量庞大，他们的居住需求无疑是一片未开垦的广阔市场。一些敏锐的开发商已经向这一市场进军，如万科等开发商已同有关部门协商开发低收入住宅的方案。在有远见的开发商和有关部门的共同关注下，2006年低收入人口居住问题将成为新焦点，并可能有新的产品出现。
住宅套型将出现新突破
2006年中国住宅的户型设计将相对于传统的成熟模式有较大突破。近年来住宅套型变化不大，尤其是200平米以下的普通住宅，其功能格局已经形成广为认同的基本模式：经入口玄关进入客厅，厨房、餐厅靠近入口，主要居室在内。上述模式是在从1998年至今的住宅开发建设中逐步确立的，至少有三方面因素正导致现有套型模式的新变化。
目前，住宅的功能组成有很多方面有待完善。首先是各类储藏功能的完善，目前的储藏室将可能根据不同储藏需求细分为自然温度储藏区、室温储藏区、入口储藏区（鞋、衣物）、客厅储藏区、衣帽间、卧室储藏区等等，它们或大或小与建筑管井、结构结合隐藏在住宅的各个角落，分担目前家具的部分功能。其次是室外、半室外空间的增加，包括不同功能（种植、入户花园、杂物存放、洗衣）不同尺度的阳台，以及可以朝室外阳台完全开敞的特殊房间等。另外目前各主要功能还将进一步细分，比如客厅分化为客厅、家庭室、入口小接待厅等。
在住宅功能布局方面，可能出现一些全新的尝试。比如客厅内置，即卧室等主要房间靠近入口而客厅在最远离入口处，这样从玄关经卧室间的长走廊到达客厅，可以增强客厅的私密性。又如在较大进深情况下出现一些特色黑房间，如影视间、冥想室等；并在其四周形成连通的回路，以增加居住空间的趣味性，MOMA二期就尝试了套型内部的连通回路。
高科技节能将是产品新卖点
为了应对能源危机，政府大力推进节能型住宅。一方面国家提高了住宅节能的标准，另一方面政府部门、专家学者、媒体的大力呼吁，建筑设计行业、开发商、以及消费者也越来越关注住宅节能问题。已有先行者尝试节能产品的开发，其中最引人关注的是北京锋尚，北京MOMA等几个全套采用欧洲先进节能系统的楼盘。而2006年中国第一个零能耗住宅南京锋尚的出现将进一步推动住宅节能技术的应用。预计2006年在全国范围内将有大量的高科技节能住宅面世。
寿命品质升级与精细化趋势
中国住宅的低品质与短寿命成为限制住宅产业持续发展的瓶颈。中国建筑学会理事长宋春华指出：统计数据说明我国建筑平均寿命不到30年，而按照国家强制标准规定的合理使用年限，普通建筑的使用年限是50年，欧洲建筑的平均生命周期则超过80年。与快速增长的住房面积相比，住房质量的提高相对滞后。在住宅质量总体不断提升的过程中，仍存在一些不容忽视的问题。住户对住宅质量要素的关注中，首位的仍然是工程质量，诸如地基下沉、墙体裂缝、门窗不严、跑冒滴漏等。随着资源节约活动的开展，节地、节能、节水、节材的经济政策将相继出台，水价、热价、电价的调整及物业税的征收，将对居住成本产生一定的影响。那些性能低、品质差的住宅将处于高成本运行的劣势。
新中式住宅在摸索中前进
随着越来越多的楼盘尝试中国传统建筑风格，2006年中国楼市的现代中国风格将更加成熟。中国近年来的很多住宅楼盘把殖民风格当作高档的标志，把奢华作为美观的前提。这些建筑形象作为文化的载体所反映出社会心态的媚俗、新消费主义倾向和文化上的不自信。民族文化受到冲击时，自然产生了一种回归民族性的反抗，表现在住宅建设方面就是中式风格的回归。
建筑是本土文化的重要载体，越是本土的就越是国际的。现代中国风不是简单的复古，而是需要加入现代的生活理念，并应用最新的工艺材料和技术。日本同中国一样，具有悠长的建筑文化历史和成熟的传统建筑风格。但是日本形成了现代的日本民居风格。而中国目前民族文化的建筑载体仍然是传统的建筑形式。虽然有很多项目试图尝试“唐风”，但仍未形成现代中国建筑风格和现代中国民居风格。形成现代中国风只是时间问题。不同的开发商与设计师正在做出不同的尝试。可以确定的一点是2006年现代中式民居的发展脉络将更加清晰，而产品形态更多姿多彩。
政策限制适得其反，别墅市场走势良好
2005年政府出台的一系列政策都对别墅的开发产生限制以及影响。土地政策方面，2005年3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》；5月13日七部委关于稳定住房价格八条意见的贯彻实施，新老“国八条”接连出台，表达了政府对高端住宅市场限制的决心。金融政策方面，2005年央行二次加息等金融手段也在控制固定资产投资过热，规避金融风险。2004年著名的“8.31大限”使得别墅用地稀缺，很多开发商在市场调研、产品定位、建筑设计和销售策略各方面都更加理性，为了降低风险，多转向经济别墅，或打“擦边球”，推出TOWNHOUSE、双拼、联排等类别墅产品。别墅产品的多样化使别墅供应市场不断升温，甚至很多尾盘都借此机会“起死回生”，政策的限制反倒促进了别墅产品市场的繁荣。
2006年随着政府宏观调控的目标进一步实施，对别墅市场的限制将会放宽。另一方面，由于别墅产品品质升级高潮的到来，将会迎来又一轮的别墅繁荣期。
跨地域营销成别墅新出口
同普通住宅不同，别墅产品的优势之一在于有可能异地销售。跨地域营销成为近期别墅豪宅的热点。以北京为例，调查显示别墅项目70%由当地消化，30%由外来人口购买。5月20日，由中国房地产指数系统、搜房网组织的“香港-上海国际地产日”吸引了上海的15个别墅豪宅项目参与，引起香港及海外人士的关注。7月《中国房地产报》组织北京的地产项目到山西进行推广。8月5日，由中国贸促会、搜房共同主办的“香港-中国国际地产周”在香港中环国际会展中心拉开了帷幕，全国20多个高端项目参加了推广。
别墅作为地产产品中的最高端消费投资，所面向的投资置业者不仅限于大城市自身，也越来越多地吸引周边城市，甚至海外投资客。尤其是在目前市场低迷的时候，开发商都把开拓新的市场作为解套的重要手段。北京上海等大城市的项目吸引了相当多的其它省份的富豪置业投资。而北戴河、青岛、大连、苏州、杭州、三亚、博鳌等地的项目凭借稀缺的环境资源又吸引了各大城市的投资者。随着越来越多的澳洲和新西兰房产开始尝试在中国境内销售，已经有相当数量的国内别墅项目走出海外，委托当地的房产经纪公司，在澳洲、加拿大等地销售。北京、上海作为全国别墅项目最为集中的城市和经济最为发达的地区，也越来越吸引海外华人和国际投资机构的目光。别墅项目跨地域，或跨国营销将成为2006年别墅销售的新方式。
别墅功能空间设计升级换代
2005年的别墅市场中，低品质而又同质化的产品竞争日趋激烈，营销运作遭遇瓶颈。开发商的销售压力越来越大，虽然各种新奇的营销手法层出不穷，但仅凭炒作与包装手段已无法达到促销效果，推广费用大幅增加，而广告效果却越发有限。在此大形势下，更多的开发商开始寻找新的产品突围之道。别墅的核心竞争力已不在于某种风格或某种新生活的概念，而在于产品本身的品质，包括高舒适度、高适用性、高精度和高技术含量。
伴随着别墅市场走向成熟，产品也逐步完善，2006年新一代的别墅产品创新将会体现在三个方面。首先是2006年别墅户型设计将进一步创新，更注重室内功能的细化，而非为了追求规模而简单地放大某个或全部的功能空间。根据对产品定位和目标人群的需求分析，考虑得将更加周全；其次是2006年的新别墅产品将更注重户型设计的灵活性与高适用性。别墅是一种个性化产品，虽然产品定制的操作难度较大而未能实现，但是应该充分考虑到业主进行个性化装修的可行性；最后是2006年的新别墅产品将更注重室内、室外空间的结合。新一代的别墅产品将摆脱单纯为了追求容积率而尽可能地增加室内建筑面积的做法。别墅庭院和室外各空间的设计将与室内设计同等重要。
（作者简介 刘力，现任刘力主创工作室总经理、5+1五合国际（WERKHART INTERNATIONAL）建筑设计集团总顾问。1980年以全国高考总分第二名成绩进入清华大学建筑系，1985年免试保送清华研究生院攻读硕士学位，师从清华建筑学院及建筑设计院院长胡绍学。英国爱丁堡大学博士，清华大学硕士。发表的作品有《建筑师服务小众还是大众》、《对法国当代建筑的一些思考》、《零售变革激发商业地产需求》、《如何把握市场需求》、《顶级豪宅的理念与趋势》、《建筑审美趋势》、《商业地产自杀之九大昏招》等）。
