从2006年5月17日的“国九条”到5月27日的“九部委意见”，预示着又一轮对房地产业调控的开始。那么“九部委意见”对上海楼市到底有何影响，后市又会如何演变呢？

宏观调控将是近年房地产市场的主旋律

    由于上海房价的加速度上涨，使上海成为全国调控的重点，一种说法“上海生病、全国吃药”，早在去年5月，《荒岛报告》就提出了上海楼市将进入两年的调整期。《荒岛报告》主编闵益飞告诉记者，目前看来，不止上海，全国都将进入调整阶段，北京、深圳去年房价的暴涨已经引起了中央政府的关注。值得注意的是这轮调控不仅与各地房价上涨有关，更有铁矿石、石油等原材料价格上涨的因素，还有一季度的全国GDP增长也超出了预期，为了避免经济过热，在对钢铁、水泥、电解铝等产业调控后，对房地产的继续调控也是必然。可以预计未来几年间，中国楼市乃至上海楼市将处在调整期。

外环线外大户房型将走俏

    采访中，《荒岛报告》主编闵益飞总结道，今后上海的房地产将会出现外环外大户型走俏，投资客可能在短期内彻底退出房地产市场等势头。如果执行90平方米以下的户型占70%比重，一年后市场的供应结构、品质等都会产生较大影响。外环外的90平方米以下的户型供应会增加，市场将明显供大于求。由于近年来住宅土地供应量主要以外环线为主，这也就意味着新政策户型比例的要求对郊区的影响较大，那么未来小户型极有可能集中在外环线外，势必外环线外的小户型供应会呈现供大于求的趋势。外环外的大户型将成为稀缺性产品。由于90平方米以下户型比重的增加，100平方米以上的户型将成为稀缺性产品，特别是对改善型客户以及多代同堂的购房者，外环外的大户型可能由于单价相对较低，仍有较高的需求。

上海楼市9月开始回暖

    参照去年调控对上海楼市的影响，据荒岛工作室研究，政策出台3个月内将是市场需求的转折期，对市场影响最严重，去年5月出政策，上海楼市6月成交量明显下降，价格也出现了拐点。政策出台的第4至6个月是调整期，6个月后刚性需求就会出现反弹，今年1月开始市场升温就是很好的明证。
    宏观调控政策的出台，对市场需求的直接影响一般为三个月，从9月份开始已经回暖，成交量缓慢上升。原因从三个方面可见一斑，一是经过去年的调控，上海市场需求已经变得理性，主要以动迁、婚房以及改善型需求为主，投资、投机的比重非常有限；二是政策不仅改变消费行为，更影响心理预期，经过去年的打击，上海楼市自住型购房者对调控的心理承受已经提高，受这次的影响将是暂时。当然对投资型购房会有较大影响；三是如果不出台新的政策，9月是楼市旺季的开始。但需要说明的是回暖并不代表市场会大涨，并恢复到2003、2004年的行情，缺少投资客的市场价格很难飞涨。

投资客可能短期内彻底退出房地产市场

    今年8月18日下午5时30分，中国人民银行宣布，从19日起存贷基准利率分别上调0.27个百分点，5年期以上贷款利率由6.39%升至6.84%，上调0.45个百分点。由于4月份刚刚提高贷款利率，加上此次加息，个人房贷利率在明年初将一起调整，对于购房者而言，这意味着将一次性提高0.54个百分点。利率的调整，在对中低收入者购房产生影响的同时，更大的影响是对于投资客们，对于国内投资者而言，由于投资成本的连续增加以及投资回报率的减少，他们对房地产投资的热情肯定要受到明显影响，那么有可能投资客短期内会彻底退出房地产市场。

下半年市场供应量可能放大
部分楼盘价格可能下降

    一是年初上海政府控制的预售量会在下半年推出；二是如果市场真的不看好，或是相关政策再出台影响市场需求量，如征收交易所得税，部分开发商已经摒了一年，再坚持下去压力非常大，抛盘的可能性会增加；三是如果开发商缺资金，那么只有通过各种促销手段、调整价格来加快销售，从而实现另一层面的利润最大化，去年楼市低谷期上海也不乏热销楼盘，其热销原因无非是强调性价比，强调在区域市场上的竞争优势，强调比别的楼盘价格先降一步，如大华集团的多个项目就是采用价格策略实现了销售目标，保证了及时资金回笼。

需求持续减弱，对市场的期待不容乐观

    自5月份政策正式出台之后，上海市住宅需求量开始同步呈现出阶梯式下降趋势，这反映出市场对政策的灵敏度，也反映出客户受政策的影响强烈。8月份，中国人民银行又宣布再次调高存贷款的基准利率，使得住房的投资成本和居住成本进一步增加，从而影响了购房者的购房计划，预计今年的“金九银十”也有可能会受到政策影响。成交量有所回升，但不能过于乐观。价格方面，自5月份以来，价格也一路小幅小跌，这很大程度上受到了需求量下降的影响。7月份全市的住宅成交价格为9587元/平方米。
    以今年7月上海市住宅供应量和需求量减少来举例说明，其供应量和需求量减少，主要是集中在老城区供需的大幅减少上，老城区的新增供应量为50.53万平方米，较今年6月相比，减少了29.6万平方米，需求量也较6月减少了13.15万平方米，仅为68.36万平方米。
    郊区的新增供应量和需求量虽然也有一定程度的减少，但减少幅度较小。
    从需求情况看，浦东、松江、闵行排在前三位，较为稳定。奉贤、静安两个区域凭借供应量的大幅增长，带动了需求量的增加。从各区域的楼盘来看，浦东源深路板块的新城海上名园仍然保持着销售强势，上南三林板块凭借着金色杉林的价格优势，也得到了大量购房者的青睐。而松江新桥板块的新乐名苑推出一批小户型房源，售价仅为3503元/平方米，低价位使得该盘成为了热销楼盘，而松江的其余板块如九亭、新城、莘闵等板块的成交也较好。闵行区表现较为抢眼的是复地北桥城，复式多层房源，售价为5178元/平方米，吸引了大量购房者。
    新盘供应集中放量，小户型楼盘热销从近几个月的新盘供应情况来看，松江的新盘集中上市，此外浦东、宝山两个区域保持着稳定的新盘供应量，而徐汇、闵行、闸北、杨浦、长宁、南汇、崇明等新盘相对较少。从新盘的面积上来看，单套面积含90平方米以下的新盘分别位于徐汇、闸北、宝山、浦东、松江和奉贤。值得一提的是松江开盘的楼盘均含小面积房型，这一方面说明松江目前购房者的需求导向，另一方面，反映出楼市淡季下，小户型社区正在松江开始掀起热潮。从销售情况来看，新盘销售榜首位的当数上海青年城，开盘当月成交了314套，而均价达每平方米8000元，高出周边楼盘近2000元/平方米，由于房型面积小总价低，推广概念清晰，再加之距离在建的轨道交通九号线近在咫尺，这些因素造成了该盘开盘来的热销局面，此外，浦东的新城海上名园也以其价格优势，取得了当月销售311套的佳绩。其余成交情况较好的楼盘还有徐汇临江豪园、康桥水都、景怡佳苑、新乐名苑。