国际资本抢滩商业地产
文/特约撰稿 董琳琳
|日期：2007-4-17
在宏观环境及政策等各方面因素影响下，2006年商业地产供应量将持续增长。其原因主要有两方面：一是国家限制住宅开发后，开发商认为商业地产利润空间更大，转向商业地产开发；二是目前市场的商业有效需求仍未得到满足。2005年年初，国务院发布了《关于切实稳定住房价格的通知》。八项意见对于住宅开发的限制进一步增加，住宅开发数量以及速度在一定程度上放缓。为了追求更高更快的收益，部分住宅开发商被动地转向商业地产的开发，使得商业地产的供应量相应增加。
供给量持续增长，大型化趋势放缓
五合国际建筑设计集团总顾问刘力坦言，据目前公布的调查数据显示，国内发达城市的人均商业面积与国外的相比，尚有较大差距。商业需求未得到满足，仍是供不应求。随着我国商业地产的发展日趋成熟，商业地产将形成经营模式转型；投资热点转向，新型社区Mall更引人关注；对国际零售巨头的期待趋于理性；国际资本抢滩登陆提供发展空间，商业业态会更全面和项目操作逐步国际化和专业化六大特点。
商业设施规模将有变化。一方面，大规模的集中商业供应难以出现，一窝蜂开发的大型Shopping Mall的局面不会重演。多数开发商缺少同国际品牌商家，以及专业商业投资和运作机构的接轨能力，无法进行有效的国际招商。即便沿用目前国内大型商业设施的业态组合模式，但缺乏创意与特色。或虽有创意，却无法解决招商和巨大的资金缺口问题。盲目追求大体量，而缺乏足够的消费人群和购买力，即便热闹一时，无法长期经营，供应过剩，从而导致项目搁浅。另一方面，2005年商务部发布了《社区商业指导意见》，社区商业将成为商业供应模式的重点，预计2006年社区示范范围将逐步扩大。未来商业物业多以提供社区配套服务为主要形态。
商业地产项目的经营模式转型
商业地产经营模式将发生变化。据统计，目前商业地产项目选择出售的比例仍然高于半数。整体趋势将继续转向持有型物业。只售不租，把商业项目作为房产销售而不是作为金融化产品来经营，产权被分割，难以进行整体商业定位策划，整体招商及整体管理。因此，目前的商业地产开发商仍存投机心理。虽然越来越多的开发商认识到产权式销售对商业项目的长久经营不利，但极少有开发商具有雄厚的资金实力，愿意将巨额资金沉淀在单一的商业项目上，追求长远的持久和高额回报。
随着WTO规则的深入实施，越来越多的国际零售企业在中国设置经营场所。其需求保持了稳定的增长势头。而这些企业在选择经营场所时，基本上只选择只租不售产品，无法与那些切割分散出售的物业进行合作。因为这种项目未来经营业态无法保证。由出售转为出租经营模式的转变是城市发展和市场优化的必然结果。这一核心理念目前仍未被业内广泛接受，预计2006年商业地产开发与运作的盲目性，及空置浪费的严重后果仍不可能完全避免。
投资热点转向
新型社区Mall更引人关注
由于城市新社区建设步伐加快，政府积极鼓励发展社区商业。虽然2005年与往年相比社区配套的规模与形态都有了相当大的变化，但2006年将会有更大的发展潜力。较适合社区商业发展的商业形态包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等，这些业态将逐渐成为商业地产中的新亮点。
前几年在各个城市掀起了在开发社区内建设独立会所的大潮，由于住宅社区均设有独立会所，而这些会所的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，人气可怜。特别是那些设于区内无法面向社会经营的会所更加难以为继。其实居民需要本社区以及同板块内的其它社区的配套提供尽可能多且方便的服务。而不同楼盘的开发商缺乏相互协调的意识和能力，各自以自我为中心，随心经营，导致了两种现象的发生：一是重复建设和重复经营；二是部分经营业态的空白。
2006年新兴的规模在几万平米的小型街区Mall以更加完善的配套，丰富宜人的景观环境特色更具有吸引力。以北京朝阳公园附近的滨湖商业街为例，该商业街以西班牙式的建筑风格，两层高的低密度形态，上海新天地式的情趣氛围，以及后海式的临水消费模式，成为新一代小型Mall的尝试。小规模的商业设施既降低了招商的风险，又方便邻近的社区生活。是未来易于操作、容易出现亮点的商业模式。体验消费的乐趣也更容易在这些规模虽小，但更富有情趣的项目中得以实现。
对国际零售巨头的期待趋于理性
国际零售巨头进入中国，对商业地产将起到一定的促进作用。按照WTO条款承诺，外国资本进入中国的零售领域将不再受区域、业态、规模和资本构成的限制，这也必将进一步激活中国零售市场。在调整、充实一二线开放城市网点布局的同时，逐步向三、四线城市延伸。这些必然为商业地产的发展带来新的机遇，然而，外国集团资本的性质也决定了国际零售巨头进入中国市场将是慎重的、理性的、渐进的和渗透式的。但国内部分商业项目由于对项目优势过于自信、对国际零售的招商盲目乐观、或对国际商家进驻为项目带来的利好期待过高，导致项目的最终搁浅。
目前市场上仍存在着对国际零售巨头的盲目崇拜及认识误区，主要表现在以下几个方面：一是国际背景意味着高档，一定可以带来人流、提高租售价格；二是对引进的成本和管理费用估计不足；三是规划设计完成再进行招商；四是过分夸大以国际品牌做项目营销的作用，而对于带来的风险忽略不计等。不能认识以上的问题，便会使得商业地产对国际零售巨头的依赖性增强。国际零售巨头并非华佗再世。如果商业地产定位有误，国际零售巨头也无法给予“第二次生命”。商业地产经过几年挫折，目睹无数失败，无论是开发商、投资者、运营者还是消费者虽然都已经意识到商业运作的重要性，对国际商业巨头的期待也趋于理性化。
国际资本抢滩登陆提供发展空间
商业业态会更全面
随着国际知名零售品牌在中国的设点步伐加快，中国国内市场商业地产发展有巨大空间，且难以解决巨大的资金缺口问题，引发国外的投资机构大规模地进入中国的商业地产市场。国际资本的参与必将提升项目的品质并吸引更多的投资者，也会促进未来商业地产的良性发展。商业地产作为商业经营的载体，其开发建设必定受到商业发展的国际化趋势的冲击，也使得商业面临一个更为开放、多元、竞争的新市场环境。
机会需要把握的能力，也就要求商业地产的开发和运营者按国际游戏规则运作。房地产信托投资基金（REITs）作为房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式，正逐渐成为开发商关注的融资渠道。但目前由于开发商对国际游戏规则了解不多，对自己项目的评估与招商资料的准备缺乏专业性，可信度低，与基金合作的成功率并不高。在商业地产开发整体素质提高之前，恐怕REITs也是无能为力。相比之下，独立投资人的方式具有更简便的操作性和更高的成功率。
另一方面，2006年国外商业的各种形态在中国登陆将会更加全面。商业经营方式正发生巨大的变革。随着消费水平的提高，目前市场中的单纯购物和消费服务较难满足顾客的需要，休闲和娱乐型消费已成为一种趋势。人们的需求正由原本较单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变。即需要在特定的时间段内满足人们物质与精神需求。能够满足双重需要的物业必将受到市场更多的青睐。一站式消费、主题型购物中心、体验消费、真正成功的超大型Mall将由时尚的话题逐步进入国内消费者的现实生活中。另据有关部门预测，国际零售100强至少有50％将在北京开店。中小型百货、购物中心将持续发展，超市也会有更大的发展空间，各种专卖店及连锁店的经营也将会进一步扩大商业业态的多样化发展。这一新的机会也要求开发商迅速提高自己与国际接轨的能力。
项目操作逐步国际化和专业化
从2005年的全国的商业地产供需来看，一方面空置率快速上升、一方面外资零售商找不到合适的商业物业，这种矛盾状况的出现主要是源于商业规划和需求方没有真正的对接。真正能够满足市场需要的商业地产项目需要科学专业化的商业运作，才能够最佳发挥商业资源应有的价值。从目前众多商业项目的盲目上马与重复建设判断，商业地产开发商尚无测算市场需求与供给缺口的能力。如果一个商业项目的供给超过了本区域市场需求的缺口，只能意味着两件事情：一是通过自身独特的竞争力，分流本区域内其它商业设施的客户；二是扩大本项目的商圈服务范围，将其它商圈的客户吸引到本项目来消费。而这两方面的任意一项均不易做到。
在目前中国市场上，能够提供国际专业计算模式，并且提供定量的分析数据以及具体的操作实施方案的公司较少。多数的商业策划只有定性的分析，缺乏有数据支撑的执行方案。商业地产之间的竞争是整个商业所体现出来的整体资源及综合竞争力的较量，超越了单纯的项目优势和资金优势的竞争，是综合专业与技术资源优势的竞争。因此，商业地产的运营方式需要开发商的实力、眼光、团队协作能力与判断能力，特别是对于各方面资源的整合能力。许多项目仍试图以哗众取宠的案名，怪异抢眼的造型，以及务虚的理念来掩盖经济运营方面理性数据化研究的不足。2006年商业项目的策划与规划将更多依靠国际专业公司，引进具有国际专业水准以及海外招商能力的中介力量，这将是商业地产能否迈进理性化和专业化商业运作的重要里程碑。
