案由

    2005年12月8日、27日，A保险公司与B房产公司分别签订《楼顶广告场地使用协议》、《楼顶广告场地使用费等有关费用付款协议》，约定B房产公司将系争大厦楼顶约1,000平方米提供给A保险公司作广告使用，期限10年。自2006年1月1日起至2015年12月31日止。广告场地使用费共人民币500万元。A保险公司于2006年1月7日至3月17日，将500万元支付完毕，B房产公司开具了发票。此后，A保险公司委托广告公司设计制作了户外广告，并向工商行政管理部门办理了登记，有效期1年。自2006年6月25日至2007年6月24日。系争大厦产权系B房产公司与案外人C共同共有。2007年4月21日，C出具书面确认书，确认其于2006年3月9日购买系争房屋第十二层，并对此前B房产公司将楼顶有偿提供给A保险公司使用无异议。嗣后，因A保险公司在广告登记到期后未办变更延长手续，广告许可失效。A保险公司遂以B房产公司存在无权出租、违法出租等情形致其无法再获得广告登记批准为由，向法院起诉，要求确认双方签订的《楼顶广告场地使用协议》无效，B房产公司返还500万元使用费并支付利息。B房产公司则抗辩主张协议有效，A保险公司有条件继续办理广告登记手续，请求驳回A保险公司的诉讼请求。

审理与判决

    一审法院认为，案件争议焦点为协议的效力问题。虽然，B房产公司在与A保险公司签订广告场地使用协议时，其产权证尚在办理中，但其作为开发商通过出让方式取得了土地使用权并建造了系争大厦，故其对系争大厦享有所有权，其与A保险公司签订《楼顶广告场地使用协议》和《楼顶广告场地使用费等有关费用付款协议》时具备签约主体资格。况且，此后系争大厦十二层买受人C亦书面认可了B房产公司将楼顶有偿提供给A保险公司使用的行为。A保险公司关于B房产公司无权许可其使用楼顶的主张，缺乏事实和法律依据，双方签订的协议应为有效。A保险公司签约后曾到工商行政管理部门申请户外广告登记并获批准，现该登记因过期而失效，对此B房产公司并无过错，且凭现有材料，A保险公司仍能办出户外广告登记，因此，A保险公司提出的因B房产公司原因无法办理户外广告登记之理由不能成立。据此，一审法院判决对A保险公司的诉讼请求不予支持。
    原审判决后，A保险公司以与一审同样理由提起上诉，但未参加二审庭审，二审法院遂裁定按撤回上诉处理。事后，法院查明A保险公司未到庭参加二审诉讼并非“无正当理由”，遂裁定对案件进行再审。
    A保险公司再审诉称：第一，原审认定事实不清。原户外广告系广告公司隐瞒广告场地使用协议签约双方的真实情况并违规申请后获准登记的，现A保险公司再申请登记已被工商部门驳回；第二，原判适用法律不当。B房产公司在未获得系争大厦房地产权证前的预租行为应属违法；第三，广告场地使用必须经国家特许经营，原审明知A房产公司不可能获准专项许可的事实，错误确认了协议合法有效；第四，B房产公司广告场地许可他人使用所得费用应纳入系争大厦物业管理基金，不应归B房产公司所有。
    再审认为，A保险公司与B房产公司签订的广告场地使用协议，实为商用楼楼顶场地租赁协议，只是承租人将该场地租下后作户外广告场地使用。双方签约时，B房产公司虽未取得系争大厦的房地产权证，但该大厦系其通过支付土地出让金的方式取得土地使用权，并作为开发商投资建造的，B房产公司依法享有该大厦所有权，有权将大厦楼顶出租给A保险公司作户外广告使用。B房产公司在签约时尚未取得房地产权证，其与A保险公司签订协议系一种预租行为，该行为若违反有关行政法规，可由行政管理部门依法予以处理，但不影响本案租赁合同的法律效力。况且，B房产公司已于2007年2月1日取得了系争大厦房地产权证，原审认定B房产公司具备签约主体资格正确。A保险公司提出其租下场地后未能向工商行政管理部门办出户外广告登记许可证，该诉称与事实不符。A保险公司提供的“户外广告登记证”等证明，涉案广告场地已办出广告许可登记，双方协议不但合法有效，而且已经实际履行。至于该登记并非以A保险公司名义登记，而以广告公司名义登记，只是A保险公司在广告场地使用中使用方式的差异，其若有户外广告经营资格，则可以以自己名义制作并发布；其若无户外广告经营资格，则可以作为广告主委托广告公司（广告经营者）制作并发布。A保险公司以无广告经营主体资格为由，要求确认广告场地使用协议无效，于法无据。至于A保险公司认为该笔场地出租费应纳入物业管理维修基金的请求，系其他法律关系，与本案广告场地使用协议无涉。据此，再审判决撤销二审裁定，维持一审判决。

评析

    本案再审系基于对原二审视为A保险公司撤回上诉的裁定不当而引发。再审判决在案件实体处理上维持了原一审对广告场地使用协议效力的认定，并对A保险公司继续实现租赁场地发布广告之合同目的的可行性进行了分析。通过本案的再审，我们对如何结合案件事实，综合认定此类合同效力，以及准确界定当事人诉请范围等问题有了进一步认识。
    一、综合案件事实，准确认定权利主体
    占有、使用、收益、处分，是所有权的四项权能。因此，判断收益权人是否享有收益权最重要的一种方式就是追溯其权源，即其是否享有所有权或者得到所有权人的授权。而在这种判断路径上，形式要件是一种重要的所有权外在表现形式，比如不动产的权属证书，船舶、车辆等的行驶证等。此种形式要件既起到了权属证明的作用，更在物权流转中起到重要的公示作用。但是，形式要件并非所有权归属的唯一证明。在更多的情况下，尤其是对于动产等，占有者往往被推定为所有权人，以此保护正常交易秩序的进行。因此，在以有无权属证书为认定权利主体重要依据的同时，我们不能忽视全面综合案件事实，探究实际权利主体。在本案中，B房产公司通过土地出让方式获得了系争大厦所属地块的土地使用权，并作为建设单位建造了系争大厦。虽然，其在签订广告场地使用协议时尚未办妥房地产权证，但一方面其正在积极办理过程中，另一方面当时也无证据证明其他权利主体对该大厦享有所有权，更何况B房产公司在2007年获得了房地产权证，A保险公司也在此后获得了户外广告发布的批准。可见，A保险公司事后以当时B房产公司未获得房地产权证为由，否定B房产公司房屋所有权人身份的主张不能成立。
    二、理清法律关系，正确界定合同效力
    在类似预租合同的签订和履行过程中，当事人有时会以合同违反行政主管部门对此类行为的管理规定为由，要求判令合同无效。此时，就涉及到案件审理的一个基本问题，即正确区分不同法律规范所调整的法律关系，界定合同的效力。本案A保险公司认为广告场地使用协议涉及国家特许经营，而A保险公司不可能获得该专项许可批准，原获准登记也是违规获得，因此B房产公司该违法出租行为应为无效。该请求混淆了行政管理关系与民事法律关系的界限，理当不予采信。判断民事合同效力的依据只能是民事法律规范，那种以行政管理规定否定民事法律行为效力的强制干预，为《民法通则》立法精神所不容，亦为《合同法》所摒弃。诚如再审判决所言，即便该预租行为违反了行政法规，也应由行政管理部门依法处理，而与租赁合同效力无涉。
    三、审查诉讼请求，严格把握审理范围
    再审程序与一、二审程序相比较，有其特殊性。再审案件的审理范围只能限于原审当事人诉讼请求的范围。本案A保险公司在再审中所提出的系争广告场地使用费应纳入物业管理维修基金的请求，在一审诉讼期间并未提及。抛开A保险公司是否具有提起此项实体权利诉请的主体身份不谈，仅就其主张权利的程序而言，其主张的业主对物业出租后的收益权与本案广告场地使用合同关系是两个不同的法律关系，虽然不同法律关系在同一诉讼中可以同时审理，但这必须以当事人在一审时提出过此项诉讼请求为前提。从这一层面讲，再审判决仅阐述了A保险公司提出的该项诉请系另一法律关系，未从根本上分析对该项诉请不予处理的理由在于A保险公司在一审中未提出请求，从而更有力地支撑判决理由。
    综上，本案再审判决纠正了原二审程序不当所产生的差错，给了当事人更为充分的诉辩机会，并在此基础上进一步分析了如何认定系争房屋的权利主体以及合同的效力，并对当事人继续实现合同目的的途径予以了释明，对市场主体如何运用法律手段保护自身合法权益提供了范例。